夫婦が離婚するときに決める事柄の1つに「財産分与」があります。
不動産がある場合、その処理をどうするかについて夫婦間でトラブルになるケースが多いです。
このページでは、「不動産を財産分与するときどうすればいいの？」、「住宅ローンがまだ残っている場合どうすればいいの？」などのお悩みを抱えている方へ、専門不動産が解説する内容となっております。
財産分与とは？
夫婦が離婚時に決めるべき事柄の1つに「財産分与」がございます。
「協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる」（民法768条）と、法律上財産分与請求権が認められています。
基本的には、夫婦の共同生活で得た財産はプラスもマイナスも含めて通算して、残りを分与（通常は半分）にする方法をとられます。
なお、離婚時から2年を経過した場合、財産分与請求をすることができません（民法768条2項ただし書き）ので、注意ください。
財産分与の対象となる財産は、結婚してから離婚するまでの間に、夫婦が協力して形成・維持されたと考えられる財産（＝共有財産といいます）を指します。
したがって、婚姻中に夫婦の一方の名義で購入した不動産であっても、夫婦で協力して形成・維持した財産とみなされれば、財産分与の対象になります。
財産分与の対象となるもの（＝共有財産）は具体的に何を指すの？
すでにご説明したとおり、共有財産は結婚してから離婚するまでの間に、夫婦が協力して形成・維持した財産を指します。
主に、以下のような財産が共有財産となります。
・預貯金
・不動産
・自動車
・家財道具
・株式などの有価証券
・生命保険の解約返戻見込金
・退職見込金など
なお、預貯金について、結婚前に貯めていたお金や、相続・贈与により取得したお金などは、夫婦で協力して形成した財産とはいえませんので、共有財産にはなりません。
借金も財産分与の対象になるのか？
夫婦の共同生活のために負担した債務も財産分与の対象になりえます。
そのため、夫婦が生活するために購入した際に負担した住宅ローンも、財産分与の対象になる可能性がございます。
債務の財産分与の方法としましては、のちほど詳しくご説明します。
特有財産とは？
夫婦が協力して形成・維持したものではなく、一方が単独で有する財産（＝特有財産といいます）は、財産分与の対象にはなりません。
主に、
１ 夫婦の一方が婚姻前から有していた財産
２ 婚姻後、親族からの贈与・相続などによって取得した財産
３ 夫婦間の合意により特有財産とした専用財産
が、特有財産にあたります。
したがって、夫婦の一方が婚姻前に取得した不動産は、そのローンを婚姻後に支払ったとしても本来的には特有財産となります。
しかし、夫婦の収入からローン支払いがなされている場合には、その不動産全部が夫婦の協力により形成・維持された財産とみなされ、共有財産と判断されることが多いです。
財産の価値はいつを基準に決まるのか？
財産分与の対象となる財産の価値は、夫婦が財産を形成するための協力関係が終了した時点を基準に決められます。
分かりやすい例として、夫婦が財産形成するための協力関係が終了した時＝別居した時が挙げられます。
もっとも、明確性及び客観性の観点から、別居日を一応の基準としつつ、公平の観点から事情に応じて裁判時または離婚時までの財産変動を考慮する場合もございます。
財産分与の割合は？
夫婦の一方が、専業主婦（夫）で婚姻中に収入が一切なかった場合であっても、他方が働き財産を築くことができたのは、家事や育児をしてくれた専業主婦（夫）が支えてくれたという理由から、財産分与の割合は原則2分の１ずつと考えられています。
しかしながら、特殊な能力（例えば、会社経営者）を有していることを理由に、一般の方に加えて高収入な場合は、財産分与の割合が変動する可能性もございます。
不動産がある場合の財産分与はどうするの？
不動産をどのようにして財産分与するか決める前提として、婚姻関係破綻時（例えば、別居時）の不動産の価値がどのくらいかを把握する必要がございます。
その方法として、以下の手順をとることをオススメします。
１ まず、不動産仲介業者に不動産査定を依頼（2～3社）し、「査定表」を入手
査定表には、不動産を売却した場合の評価額が記載されています。
２ 住宅ローンを契約している金融機関から「返済予定表」を入手
現時点で、住宅ローンがどのくらい残っているのか把握するために、「返済予定表」を入手することをオススメします。
「返済予定表」には、住宅ローンの毎月の返済額やその元金と利息の内訳、借入金残高などが記載されています。
３ 査定表と返済予定表を参考に、不動産の価値を知る
不動産の評価額から残りのローンの額を引いた額が、不動産の価値となります。
アンダーローンとオーバーローンとは？
アンダーローンについて
残りのローンよりも不動産の評価額が大きい場合のことをアンダーローンといいます。
アンダーローンの場合、財産分与の対象となるのは、不動産の評価額から残りのローン額を引いた分のお金となります。
例を挙げると、
不動産の評価額 ２０００万円
残りのローン １０００万円
→２０００万―１０００万＝１０００万が財産分与の対象になります。
財産分与の割合は、原則2分の1ですので、一般的には５００万円÷２＝２５０万円ずつになります。
オーバーローンについて
不動産の価値よりも残りのローンの方が大きい場合のことを、オーバーローンといいます。
一般的には、夫婦の共同生活で得た財産はプラスもマイナスも含めて通算して、残りを分与（通常は半分）すると考えられております（通算説）。
例を挙げると
不動産の評価額 ２０００万
残りのローン ２５００万
預貯金（夫・妻名義） １０００万
→２０００万―２５００万＋１０００万＝５００万を分与することになります。
不動産について財産分与するときの方法
不動産について財産分与をする方法には、次の方法がございます。
１ 不動産を売却する
２ 夫婦の一方が不動産を取得する
以下では、アンダーローンとオーバーローンの各場合に分けて、ご説明いたします。
（１） アンダーローンの場合
① 不動産を売却する場合、売却代金から残りのローンを払い、その他売却時にかかる仲介手数料（一般的に売却金額の３～５％かかります）を引いたお金を夫婦間で分与します。
② 夫婦の一方（夫）が不動産を取得する場合、夫が妻に対して、不動産を売却した場合に最終的に手元に残るお金の分与額を支払い清算する方法もございます。
不動産の名義人とローンの名義人が、もともと夫であれば名義変更をする必要がありませんので、夫が不動産を取得した後、夫が残りのローンを支払うことになります。
ここで注意していただきたいのが、妻が不動産を取得することになったが、元々の不動産の名義人及び住宅ローンの名義人が夫であった場合です。
不動産の名義変更をするためには、最寄りの法務局に夫婦お二人で所有権移転登記を申請する必要がございますが、名義変更は義務ではありませんので、名義変更をせずに、その まま不動産に居住することも可能です。
しかし、名義変更をせずに元妻が不動産に居住し続けると、以下のリスクがございます。
不動産の名義及び住宅ローンの名義を変更しなかった場合のリスク
１ 元夫が勝手に不動産を売却するリスク
不動産の所有名義は元夫であることから、知らないうちに元夫が不動産を売却してしまうリスクがございます。
２ 元夫が住宅ローンの返済を滞納してしまうと不動産を失うリスク
元夫が、住宅ローンの返済を滞納してしまうと、不動産は競売にかけられ、差し押さえられてしまいます。
その結果、第三者に落札されたら、強制的に不動産を出て行かなくてはいけません。
（２） オーバーローンの場合
一般的に、財産分与は夫婦の共同生活で得た財産はプラスもマイナスも含めて通算して、残りを分与（通常は2分の1ずつ）されることが多いです（通算説）。
例えば、
不動産の評価額 ２０００万
残りのローン ２５００万
預貯金 １０００万
→２０００万―２５００万＋１０００万＝５００万が財産分与の対象額になります。
また、実務上、夫婦に債務しか財産がない場合、それを分割して負担させるような扱いはしていません。
なお、オーバーローンの場合にも、先ほどご説明したリスク１・２がありますので不動産を取得するかどうかは、慎重に検討してください。
まとめ
不動産は大きな資産であることから、その分財産分与をする際には慎重な検討をお勧めします。
まずは、「査定表」と「返済予定表」を取得して不動産の価値がどのくらいか把握してみましょう。
グリーンリーフ法律事務所は、設立以来30年以上の実績があり、17名の弁護士が所属する、埼玉県ではトップクラスの法律事務所です。
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